대항력과 우선변제권

허윤정 | 2012.12.17 15:28 | 조회 1621

대항력

 

주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면

그 다음날부터 제3자에 대항할 수 있습니다.

이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 봅니다.

대항력이 인정된 후에는 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전된다고 하더라도

그 제3에게 임차권을 주장하여 계속 사용할 수 있다는 의미입니다.  

 

대항력을 취득하기 위해 보증금이 지급되어야 하는 것은 아닙니다.

다만 주택을 인도 받아야 하는데, 인도는 점유의 이전을 말하므로 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 있어야 합니다.

대항력의 요건인 주민등록과 인도는 계속 유지되어야 대항력이 존속하는 것이고,

따라서 대항요건을 갖춘 후에도 임차인이 전출을 하면 대항력은 소멸합니다.

 

우선변제권

 

위 대항요건을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은

경매 등에 있어서 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

우선변제권 있는 임차인이라고 하더라도 선순위 권리자봐 우선변제를 받는 것은 아닙니다.

임차인이 우선변제를 받기 위해서는 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하여야 합니다.

 

최우선변제권

 

대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데,

이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추어야 합니다.

소액임차인의 최우선변제권은 배당요구채권이므로

배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있습니다.

 

임대차기간

 

주택임대차의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간을 2년으로 봅니다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전가지의 기간에 임차인에게 통지를 하지 아니하거나

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지를 하지 아니한 경우

그 임대차기간이 끝난 때에 예전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 됩니다(묵시의 갱신).

이 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이 됩니다.

 

묵시의 갱신이 된 경우 임대차계약의 해지

 

묵시의 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고

임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

그러나 이때 임대인은 해지통지를 할 수 없습니다(위 2년으로 갱신되었기 때문).

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